El mercado hipotecario español vuelve a mostrar señales de tensión. Las ejecuciones hipotecarias iniciadas sobre viviendas aumentaron un 20,9 % interanual durante el segundo trimestre de 2026, hasta alcanzar 4.989 procedimientos, según los últimos datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE).
El incremento es todavía mayor cuando se observa exclusivamente la vivienda habitual de personas físicas: entre abril y junio se iniciaron 3.703 ejecuciones hipotecarias sobre este tipo de inmuebles, un 27,5 % más que en el mismo trimestre de 2025. Es la cifra trimestral más elevada desde el primer trimestre de 2017.
El repunte coincide con un nuevo escenario de tipos de interés y con la subida del euríbor, que ha vuelto a superar el 3 % en sus cotizaciones diarias. La guerra en Irán y las tensiones sobre los precios energéticos han contribuido a aumentar las expectativas de inflación y de tipos elevados, aunque los datos disponibles no permiten establecer una relación directa entre el conflicto y las ejecuciones hipotecarias registradas en el segundo trimestre.
Las ejecuciones hipotecarias sobre viviendas suben un 20,9 %
Los datos del INE correspondientes al segundo trimestre de 2026 muestran un aumento generalizado de las ejecuciones hipotecarias.
Entre abril y junio se inscribieron 7.141 certificaciones por ejecuciones hipotecarias iniciadas en los registros de la propiedad, un 12,2 % más que en el mismo periodo del año anterior.
De ese total, 4.989 correspondieron a viviendas, lo que supone un incremento interanual del 20,9 %. Las viviendas concentraron así el 69,9 % del conjunto de las ejecuciones hipotecarias iniciadas durante el trimestre.
Dentro de las viviendas, la situación resulta especialmente significativa en los inmuebles pertenecientes a personas físicas.
Las ejecuciones sobre viviendas de personas físicas aumentaron un 23,6 %, hasta 4.358 procedimientos. De ellas, 3.703 afectaron a viviendas habituales, con un crecimiento del 27,5 %.
Esto significa que más de la mitad de todas las ejecuciones hipotecarias iniciadas en el trimestre correspondieron a viviendas habituales de personas físicas.
La vivienda habitual es la que más preocupa
El dato de las viviendas habituales permite observar mejor el impacto potencial sobre los hogares.
De las 4.989 ejecuciones sobre viviendas registradas entre abril y junio, 3.703 correspondieron a viviendas habituales. El resto se repartió entre otras viviendas de personas físicas y viviendas propiedad de personas jurídicas.
El crecimiento del 27,5 % supone que las ejecuciones sobre vivienda habitual están aumentando a un ritmo superior al registrado para el conjunto de las viviendas.
El INE también señala que las viviendas usadas concentran la inmensa mayoría de estos procedimientos. En el segundo trimestre, el 91,7 % de las ejecuciones sobre viviendas correspondió a inmuebles usados, mientras que el 8,3 % afectó a viviendas nuevas. Las ejecuciones sobre viviendas usadas aumentaron un 23,3 % interanual.
El euríbor vuelve a superar el 3 %
El repunte de las ejecuciones se produce en un momento en el que el euríbor vuelve a ejercer presión sobre los hogares con hipotecas variables.
El euríbor a doce meses, principal referencia utilizada en España para calcular las hipotecas a tipo variable, superó el 3 % en tasa diaria en agosto de 2026, algo que no ocurría desde septiembre de 2024.
El 21 de agosto alcanzó el 3,003 %, mientras que la media mensual provisional se situaba entonces en el 2,94 %.
La evolución del indicador tiene especial importancia para las familias cuyas cuotas hipotecarias se revisan tomando como referencia el euríbor.
Cuando el índice aumenta, una hipoteca variable puede encarecerse en la siguiente revisión, dependiendo de las condiciones concretas del préstamo, del diferencial aplicado por el banco y del momento en el que se realice la actualización.
¿Qué tiene que ver la guerra de Irán con el euríbor?
La relación entre el conflicto y el euríbor no es automática, pero existe un canal económico que ayuda a explicar la presión sobre los tipos.
La guerra en Irán ha contribuido a aumentar las tensiones en los mercados energéticos. Un encarecimiento prolongado de la energía puede trasladarse a la inflación y dificultar que los bancos centrales reduzcan los tipos de interés con rapidez.
El euríbor, además, no se mueve de forma mecánica siguiendo las decisiones del Banco Central Europeo. El indicador incorpora las expectativas del mercado sobre la evolución futura de los tipos y las condiciones de financiación.
Por ese motivo, las perspectivas de tipos elevados durante más tiempo pueden ejercer presión al alza sobre el índice hipotecario.
En agosto, cuando el euríbor superó el 3 % en tasa diaria, EFE explicaba que el indicador había frenado la trayectoria descendente que había mantenido durante los primeros meses de 2026, coincidiendo con las tensiones generadas en Oriente Próximo y en los mercados energéticos.
Pero el euríbor no explica por sí solo los embargos
Uno de los aspectos que conviene aclarar es que no puede atribuirse directamente el aumento de las ejecuciones hipotecarias del segundo trimestre a la reciente subida del euríbor.
Las cifras del INE contabilizan certificaciones de ejecuciones hipotecarias que se inician e inscriben en los Registros de la Propiedad durante el trimestre de referencia. El impago que desencadena el procedimiento puede haberse producido antes.
Por tanto, existe un desfase temporal entre el momento en el que un hogar empieza a tener dificultades para pagar su préstamo, el inicio del procedimiento y su inscripción registral.
Esta cuestión resulta especialmente importante en 2026 porque una parte considerable de las ejecuciones corresponde a préstamos hipotecarios formalizados hace muchos años.
Casi la mitad de las ejecuciones procede de hipotecas de 2005 a 2008
Los datos del INE revelan otro elemento relevante: la antigüedad de buena parte de las hipotecas que están detrás de las ejecuciones.
Durante el segundo trimestre de 2026, el 46,7 % de las ejecuciones hipotecarias iniciadas sobre viviendas correspondió a hipotecas constituidas entre 2005 y 2008.
Por años, el 15,6 % correspondió a préstamos inscritos hasta 2004, el 15,1 % a hipotecas constituidas en 2007 y el 14,1 % a las formalizadas en 2006.
Esto demuestra que el actual repunte no debe interpretarse únicamente como el resultado inmediato del comportamiento del euríbor durante los últimos meses.
Las ejecuciones hipotecarias reflejan también problemas acumulados de préstamos concedidos durante etapas anteriores del mercado inmobiliario.
Andalucía, Cataluña y la Comunidad Valenciana concentran más ejecuciones
La distribución territorial muestra diferencias importantes entre comunidades autónomas.
En el segundo trimestre de 2026, Andalucía registró 1.154 ejecuciones hipotecarias sobre viviendas, seguida de Cataluña, con 1.079, y la Comunidad Valenciana, con 717.
Madrid contabilizó 524 procedimientos sobre viviendas durante el mismo periodo.
Estas cifras representan el número de ejecuciones iniciadas e inscritas y no deben confundirse con el número de desahucios finalmente ejecutados.
Una ejecución hipotecaria es un procedimiento judicial que puede desembocar en la pérdida del inmueble, pero no todas las ejecuciones terminan necesariamente con el lanzamiento de sus ocupantes.
¿Qué diferencia hay entre una ejecución hipotecaria y un desahucio?
Aunque en ocasiones se utilizan como sinónimos en las informaciones sobre vivienda, no significan exactamente lo mismo.
La ejecución hipotecaria es el procedimiento mediante el cual un acreedor puede reclamar judicialmente una deuda garantizada con una hipoteca y solicitar la realización del inmueble para satisfacer la deuda.
El desahucio o lanzamiento, por su parte, constituye una fase diferente relacionada con la salida efectiva de los ocupantes de una vivienda.
Por tanto, cuando el INE habla de ejecuciones hipotecarias, está contabilizando los procedimientos registrados, no necesariamente el número de familias que han sido expulsadas de sus hogares.
Esta distinción es fundamental para interpretar correctamente las estadísticas.
La cifra aumenta, pero está lejos de los peores años de la crisis
El incremento interanual es significativo, pero las cifras actuales continúan muy alejadas de los niveles registrados durante los años más duros de la crisis inmobiliaria.
En el segundo trimestre de 2014 se registraron más de 19.000 ejecuciones hipotecarias sobre viviendas, frente a las 4.989 contabilizadas en el segundo trimestre de 2026.
El propio INE sitúa el actual repunte en un contexto muy diferente al de aquella etapa.
Por ello, el aumento del 20,9 % no significa que España esté reproduciendo automáticamente el escenario de la crisis financiera de 2008.
Lo que muestran los datos es un incremento significativo respecto al año anterior, especialmente intenso en las viviendas habituales.
¿Cómo afecta una subida del euríbor a una hipoteca variable?
El impacto depende de las condiciones concretas de cada préstamo.
En una hipoteca a tipo variable, el interés suele estar compuesto por un índice de referencia —habitualmente el euríbor— más un diferencial establecido en el contrato.
Si el euríbor aumenta, la cuota puede subir cuando llega la revisión de la hipoteca.
La magnitud del cambio depende, entre otros factores, de:
- El capital pendiente de amortizar.
- El plazo que queda por pagar.
- El diferencial aplicado por el banco.
- La frecuencia de revisión.
- El nivel del euríbor utilizado en la revisión.
- Las condiciones particulares establecidas en el contrato.
Por ello, una subida del euríbor no implica que todas las familias hipotecadas experimenten exactamente el mismo incremento de cuota.
Las hipotecas fijas no reaccionan igual
La subida del euríbor afecta principalmente a quienes tienen préstamos cuyo tipo de interés se encuentra vinculado a un índice variable.
En una hipoteca a tipo fijo, la cuota de intereses permanece estable durante el periodo establecido en el contrato, por lo que la evolución del euríbor no provoca directamente una modificación de la mensualidad.
En las hipotecas mixtas, la situación depende de la fase en la que se encuentre el préstamo. Durante el periodo inicial a tipo fijo, la cuota no se modifica por el euríbor; cuando comienza la etapa variable, sí puede quedar vinculada a la evolución del índice según lo establecido en el contrato.
El aumento de las ejecuciones se produce después de varios años de cambios hipotecarios
El mercado hipotecario español ha atravesado importantes cambios durante los últimos años.
Después de las fuertes subidas de los tipos de interés registradas en 2022 y 2023, el euríbor comenzó posteriormente una trayectoria descendente. En 2026, sin embargo, las expectativas sobre los tipos volvieron a cambiar en un contexto marcado por las tensiones geopolíticas y energéticas.
En agosto, el euríbor volvió a superar el 3 % en tasa diaria.
Al mismo tiempo, los datos registrales muestran que las ejecuciones hipotecarias llevan varios trimestres aumentando.
Según el INE, las ejecuciones sobre vivienda habitual acumulan siete trimestres consecutivos de incrementos interanuales, y las 3.703 registradas entre abril y junio representan el nivel más elevado desde el primer trimestre de 2017.
El problema no afecta por igual a todos los hipotecados
La exposición de cada hogar a las subidas del euríbor depende de su tipo de préstamo y de su situación financiera.
Una familia con hipoteca fija no afronta directamente una subida de su cuota por el incremento del euríbor, mientras que una familia con una hipoteca variable puede experimentar cambios cuando llega la revisión.
También influye el momento en el que se contrató el préstamo, la cantidad pendiente y la evolución de los ingresos del hogar.
Por eso, las cifras de ejecuciones hipotecarias deben interpretarse como un indicador agregado y no como una consecuencia automática de la evolución del euríbor.
¿Estamos ante una nueva crisis hipotecaria?
Los datos disponibles muestran un repunte de las ejecuciones hipotecarias, pero no permiten concluir por sí solos que España esté entrando en una nueva crisis inmobiliaria similar a la de 2008.
Hay dos elementos que conviene separar.
Por un lado, el incremento interanual es claro: las ejecuciones sobre viviendas aumentaron un 20,9 % y las correspondientes a viviendas habituales un 27,5 % durante el segundo trimestre de 2026.
Por otro, el volumen absoluto continúa muy por debajo de los máximos registrados durante la crisis financiera.
La evolución de los próximos trimestres será la que permita determinar si se trata de un repunte puntual o de una tendencia más prolongada.
Preguntas frecuentes sobre el euríbor y los embargos de viviendas
¿Cuánto han aumentado las ejecuciones hipotecarias sobre viviendas?
En el segundo trimestre de 2026 aumentaron un 20,9 % interanual, hasta 4.989 procedimientos.
¿Cuánto han aumentado los embargos de vivienda habitual?
Las ejecuciones iniciadas sobre viviendas habituales de personas físicas aumentaron un 27,5 %, hasta 3.703 procedimientos.
¿El euríbor ha superado el 3 %?
Sí. El euríbor a doce meses superó el 3 % en tasa diaria en agosto de 2026, alcanzando el 3,003 % el 21 de agosto.
¿La guerra de Irán ha provocado directamente los embargos?
No puede establecerse una relación directa con los datos actuales. Las ejecuciones hipotecarias registradas en el segundo trimestre pueden corresponder a problemas de pago producidos meses antes. La guerra y las tensiones energéticas sí han influido en las expectativas de inflación y tipos, factores que pueden presionar al euríbor.
¿Qué porcentaje de las ejecuciones corresponde a viviendas usadas?
El 91,7 % de las ejecuciones hipotecarias sobre viviendas iniciadas en el segundo trimestre afectó a viviendas usadas.
¿Todas las ejecuciones hipotecarias terminan en desahucio?
No necesariamente. Una ejecución hipotecaria es un procedimiento para reclamar una deuda garantizada por una hipoteca y no equivale automáticamente a un lanzamiento.
¿Qué comunidades registraron más ejecuciones sobre viviendas?
Andalucía registró 1.154, Cataluña 1.079 y la Comunidad Valenciana 717 durante el segundo trimestre de 2026. Madrid contabilizó 524.
Un nuevo escenario de presión para las familias hipotecadas
El segundo trimestre de 2026 deja un dato que merece atención: 4.989 ejecuciones hipotecarias iniciadas sobre viviendas, un 20,9 % más que un año antes, mientras que las relativas a viviendas habituales crecieron un 27,5 %.
El repunte coincide con un momento de mayor presión sobre el mercado hipotecario debido a la recuperación del euríbor, que volvió a superar el 3 % en tasa diaria durante agosto.
Sin embargo, conviene evitar una relación automática entre ambos fenómenos. Las ejecuciones registradas ahora pueden estar vinculadas a dificultades financieras acumuladas con anterioridad y casi la mitad de las correspondientes a viviendas procede de hipotecas constituidas entre 2005 y 2008.
El escenario, por tanto, combina un aumento de las ejecuciones hipotecarias, una mayor presión sobre determinadas hipotecas variables y un contexto internacional que ha complicado las perspectivas sobre inflación y tipos de interés. La evolución de los próximos trimestres será clave para comprobar si el incremento registrado en 2026 se mantiene o pierde intensidad.
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